売却について｜株式会社IRODORI（イロドリ）｜不動産売却・購入買取不動産リノベーション

売却の流れ

STEP.01: ご相談

不動産の売却をご検討されましたらまずはIRODORIまでお気軽にご相談ください。
土地・戸建・マンションはもちろん、住宅ローンの任意売却や相続した物件のご相談など、不動産の売却ならどんなことでもお任せください。
今すぐに売却の予定はないけれど、お持ちの不動産が現況いくらで売れるのか知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。査定は無料です。

STEP.02: 物件調査

物件の周辺環境や法令上の制限等はもちろん、近隣の売り出し物件や取引事例などあらゆる要素からプロの目で不動産の価値を調査いたします。
また机上の査定では見えない、近隣の実勢価格をご提案できるのが当社の強みです。
「忙しくて時間が取れない」「おおよその価格だけ知りたい」という方には簡易査定も実施しております。

STEP.03: 価格の提示

調査結果を基に価格を提示させていただきます。
現在の不動産の価値を知り、売却を進めるかどうかご判断ください。
査定結果の詳細も丁寧に説明いたします。
ご不明な点がございましたらどんなに小さなことでもお尋ねください。

STEP.04: 媒介契約の締結

正式に売却活動をご依頼いただく為に、お客様とIRODORIの間で媒介契約の締結をする必要があります。
媒介契約の種類や不動産売却の流れ、今後の売却活動などのご説明をさせていただきます。
ご納得いただけましたら不動産売却の媒介契約締結となります。

STEP.05: 販売活動

早期売却の実現に向け、売却物件のセールスポイントを買主様に最大限アピールできるよう、インターネット媒体、新聞やフリーペーパーへの広告の掲載など、お客様のご要望に合わせ積極的に販売活動を行います。戸建物件（空家の場合）については、オープンハウスも実施させていただきます。
物件にお住まいのまま販売活動を行う場合は、内覧のご対応などご協力をお願いすることがございます。

STEP.06: 売却のご契約

買主様と交渉を行い、売買価格や引渡しの時期などの売却条件がまとまりましたら、売主様・買主様の双方が売買契約書に署名捺印し、買主様が売主様に売買代金の一部を手付金として支払い、正式に売買契約が成立となります。
売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づき権利や義務を履行します。

STEP.07: 代金受領・お引渡し

売主様から買主様へ、不動産を引き渡す準備をはじめます。
引渡し前の準備として固定資産税や都市計画税などの清算や、売却物件に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消手続きが必要となります。
物件にお住いのまま売り出ししていた場合は引っ越しの準備を行います。
買主様より残代金を受領し、所有権の移転手続きを行い、物件のお引渡しとなります。

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不動産売却時の税金と必要書類

不動産の売却時には税金などの費用や各種書類を用意する必要があります。
しかし専門的で聞き慣れない用語も多く、何を用意すれば良いかわからない方がほとんどだと思います。
こちらでは不動産の売却に関する費用や必要書類についてご紹介しています。
ぜひ不動産売却を検討される際のご参考になさってください。

売却時に必要な費用

不動産の売却には印紙税や譲渡所得税のような税金や、司法書士や土地家屋調査士に依頼した場合の費用、仲介手数料や引越し費用など様々な費用が必要です。
不動産売却に関する諸費用は不動産の種別や売主様のご状況によって一つ一つ異なります。
IRODORIでは売主様一人ひとりに合わせ、必要となる諸費用を最大限抑えられる提案をさせていただきます。

仲介手数料: 不動産会社を通じて販売活動を行った際、成約後に仲介手数料を支払います。

印紙税: 不動産売買における文書を作成した場合に課税されます。売買価格に応じて税額が決まります。

譲渡所得税: 不動産の価格が購入時より高額となり、売却により利益が発生した場合に課税される税金です。

抵当権抹消費用: 住宅ローンの抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は必要です。

その他の費用: 引越し費用、建築解体費用、家財処分費用など状況に応じて必要な諸費用です。

売却時に必要な書類

戸建やマンションなど不動産には様々な種類がありますが、売却のために必要な書類はほとんど共通しています。書類には物件の詳細な情報や売主様の情報、権利関係の情報など、主に買主様が物件購入の際に知りたい情報が記載されています。
必要な書類をを把握し、不備なく用意することは、スムーズな売却のために重要なポイントとなります。
書類の中には売却額の交渉を有利に進められるものもあるため、トラブルのない売買のためにも、より高額で売却するためにも、必要書類を把握し不備がないようチェックしておくことが大切です。

身分証明書: 運転免許証、パスポート、健康保険証など本人確認に必要な書類です。
共有持ち分がある場合は全員分の身分証明書が必要です。

印鑑証明書: 捺印する印鑑が実印であることを証明する書類です。
共有持ち分がある場合は全員分の印鑑証明書が必要です。（3ヶ月以内に発行されたもの）

住民票: 売主の現住所と登記上の住所が違う場合に必要です。（3ヶ月以内に発行されたもの）

実印: 書類への捺印のために売却する本人の印鑑が必要です。

登記済権利証 または登記識別情報: 物件の内容確認や登記の際に必要な書類です。
2005年以降、オンライン対応が完了している法務局では「登記識別情報」へ変更されています。

固定資産税納税通知書 および固定資産税評価証明書: 固定資産税がいくらかかるのか正しく把握するために必要な書類です。

ローン残高証明書 またはローン返済予定表: ローン返済中の場合に必要です。現状を伝えるためだけでなく、売却後にローンを完済できるかを確認するための役割もあります

銀行口座書類: 売買代金と必要費用の差額が口座に振り込まれます。支店番号や口座番号に間違いがないように準備します。

土地測量図・境界確認書: 売却する土地の大きさや境界を確認するために必要です。

建築確認済証および検査済証: 売却不動産が建築基準法を満たしているかを確認するための書類です。

建築設計図書・工事記録書等: 物件がどのような設計・工事をされたのか確認するために必要です。売却物件が安心であることを伝えることができます。

マンション維持費等の書類: マンションの場合、管理費や修繕費、町内会費などの買主様が負担する費用を確認します。

耐震診断報告書: 耐震診断を行っている場合に必要な書類です。一時社会問題までに発展した耐震偽装問題や家の安全性に重点を置く買主様は多いです。書面にて安心を証明しましょう。

その他の書類: 既存住宅性能評価書、地盤調査報告書など保有している証明書を買主様に提示します。マンションのルールが記載されている利用規約なども用意します。

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売却時のチェックポイント

理想通りの不動産売却を実現するために大切なことはどんなことでしょうか。
不動産の売買は人生で何度も行うものではありません。
そのため、大きなお金が動くにもかかわらずよくわからないまま不動産会社を選んでしまい失敗してしまった、というケースも少なくありません。
不動産の売却を成功させるための大切なポイントをご紹介いたしますので、不動産の売却の参考になれば幸いです。

不動産査定のポイント

不動産売却を考えた時、最初に行うのが「査定」です。
査定は不動産の価値を決定する大切なポイントとなります。
不動産の価値を最大限まで高め、できるだけ高額で売却できるよう、査定ではどんなところが評価の基準になってくるのかをご紹介いたします。

基本の評価についてのポイント

周辺環境

学校や病院、商業施設に近い物件や駅近の物件のように周辺環境が整っている物件は高く評価されます。

土地の条件

土地の方位や形状によって評価が変わります。
角地や長方形に区画された土地、南面道路に接する土地は高評価となります。

日当たり

南向きの土地やひな壇の土地など、日光を取り入れやすい方角の土地は人気があるため、高評価となります。

物件の状態

老朽化した設備や不要な家屋などが残っているところは購入希望者から避けられる傾向にあります。状態の悪い設備は撤去しておくのがおすすめです。

物件の評価を上げるポイント

インテリア

家具や小物のない部屋は住んだ時のイメージがわきにくいものです。実際に住んでいるイメージがわきやすいようにインテリアを置いた状態にするのがおすすめです。

消臭

土地の方位や形状によって評価が変わります。
角地や長方形に区画された土地、南面道路に接する土地は高評価となります。

水まわり

トイレ、キッチン、お風呂などの水まわりは特に清潔感が重要です。水まわりのカビ汚れや水垢などが発生している場合は除去し、清潔な状態を保ちましょう。

掃除・整理整頓

窓を磨く、目につきやすい部分は特に念入りに掃除するなど、お部屋を清潔に見せることが高評価に繋がります。

不動産会社を選ぶ際のポイント

不動産売却を成功させるには不動産会社の選び方も重要です。
どんな不動産会社なら安心して任せられるのか、選択の際のポイントをご紹介いたします。

要望をしっかり聞いてくれる会社

まずは売主様のお話をしっかりと聞き、その内容を基にした提案のできる会社がおすすめです。
実績が豊富な不動産会社でもかえって視野が狭くなってしまうこともあります。
真摯に話を聞き、できるだけ要望に応えようとしてくれる会社を選びましょう。

不動産売却が得意な会社

不動産会社といっても、賃貸の紹介をメインにしている会社、所有物件の販売をメインで行っている会社など得意分野はそれぞれ異なります。
まずはホームページなどで不動産売却の実績があるのかチェックしてみましょう。

丁寧に説明をする会社

不動産売却には相続や法律など幅広い知識をが必要となります。
説明が不十分で契約を急かすような会社ではなく、不明点も丁寧に納得できるまで説明してくれる不動産会社を選びましょう。

レインズ（REINS）に登録してくれる会社

レインズ（REINS）とは全国の不動産情報が登録されたデータベースのことで、不動産会社は契約内容が専任媒介か専属専任媒介の場合、一定の期間内に情報をレインズに登録する決まりになっています。
しかし登録義務があるにもかかわらず自社の利益のために情報を登録しない会社も存在するようです。
義務を怠らずレインズに登録してくれる不動産会社を選びましょう。

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